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May 04, 2023

Bezirkskommissare geben grünes Licht

Die Kommissare des Bulloch County stimmten am Dienstagabend mit 5:1 zu

Die Kommissare des Bulloch County stimmten am Dienstagabend mit 5 zu 1 Stimmen einem Antrag von Grundstückseigentümern zu, ein 22 Hektar großes Gelände in der südöstlichen Ecke des Countys von „AG-5“ landwirtschaftlich in „HI“ schwerindustriell für eine Hyundai Motor Group umzuwidmen Lieferant von Spritzgussteilen aus Kunststoff.

Doch der Antrag, der am 11. Mai vom ernannten Planungs- und Zonierungsausschuss mit 4 zu 3 Stimmen vorgelegt worden war und die Genehmigung unter Auflagen empfehlen sollte, stieß bei einigen Anwohnern erneut auf Widerstand. Die gewählten Kommissare verabschiedeten die „Schwerindustrie“-Zoneneinteilung zusammen mit einer von Kreismitarbeitern vorgeschlagenen Bedingung, die das Spritzgießen als „Leichtfertigungsverfahren“ interpretiert.

Der örtliche Anwalt Steve Rushing, der im Namen der Grundstückseigentümer Ronald und Essie DeLoach für den Vorschlag sprach, bestätigte, dass das Kunststoff-Autoteilewerk voraussichtlich etwa 120 Mitarbeiter beschäftigen wird – eine Zusammenfassung in der Überprüfung des Landkreises ergab 40 Mitarbeiter pro Schicht in drei Schichten – und identifizierte der Entwickler als YWK Investments LLC. Dabei handelt es sich jedoch um den Entwickler des Standorts und nicht um das noch nicht identifizierte Unternehmen, das die Fabrik betreiben würde.

Sein Zweck wäre die Lieferung von Teilen an das Meta Plant America der Hyundai Motor Group, den derzeit im Bau befindlichen Produktionskomplex für Elektrofahrzeuge und Batterien im etwa acht Kilometer entfernten Bryan County.

„Wie Sie sehen, verläuft die Kreisgrenze direkt durch dieses Grundstück“, sagte Rushing. „Dieses spezielle Grundstück ist also das Grundstück, das dem Hyundai-Werk noch im Bulloch County am nächsten liegt.“

Tatsächlich ist das jetzt umgewidmete 21,94 Hektar große Grundstück am 8527 Georgia Highway 119 South für den Verkehr in westlicher Richtung auf der Interstate 16, deren Wegerecht an sie grenzt, buchstäblich das erste Land im Bulloch County. Das gesamte DeLoaches-Gebiet von etwa 75 Acres erstreckt sich östlich bis in den Bryan County, das geplante Fabrikgelände liegt jedoch im Bulloch County-Teil.

„Sie bewirtschaften dieses Gebiet seit vielen Jahren, vielleicht Jahrzehnten, aber jetzt sind sie über 80 und bereit, es für den Rest ihres Lebens ruhig angehen zu lassen, sodass für etwa 22 Hektar ihres Grundstücks ein Bauantrag anhängig ist.“ „Wir haben einen Vertrag mit YWK Investments für die industrielle Entwicklung abgeschlossen“, sagte Rushing.

Die Einfahrt zum Gelände am Highway 119 sei etwas mehr als eine Viertelmeile vom Autobahnkreuz I-16 entfernt, bemerkte er.

„Sobald die Teile produziert sind, werden sie auf einen Lastwagen verladen und sofort zu diesem Verkehrsknotenpunkt gebracht, der nur etwas mehr als eine Viertelmeile entfernt ist, und etwa sechs Meilen die Straße hinunter zum Hyundai-Werk. …“, sagte Rushing. „Du also.“ „Wir sprechen von sehr geringen Auswirkungen auf die Straßen von Bulloch County.“

Er sagte, es wäre eine Einrichtung in Höhe von mehreren Millionen Dollar, die der Steuerbemessungsgrundlage des Landkreises hinzugefügt würde.

Um es klarzustellen: Bei diesem Projekt handelt es sich nicht um eines der Hyundai-Zuliefererprojekte, die zuvor vom Staat oder der Entwicklungsbehörde des Bulloch County angekündigt wurden, obwohl Rushing auch als Anwalt der DABC fungiert. Er und der CEO der Development Authority, Benjy Thompson, sagten zuvor, dass die DABC nicht an dem Projekt beteiligt sei, dessen Entwickler keine Steuererleichterung für den Landkreis anstrebe.

Allerdings brachte Rushing im Rahmen seiner Präsentation am Dienstag eine allgemeine Unterstützungserklärung der DABC vor.

„Sie haben mich ermächtigt zu sagen, dass die Bulloch County Development Authority das industrielle Wachstum in Bulloch County an Standorten unterstützt, die unseren Bürgern am besten dienen würden …“, sagte er.

Die Nähe des DeLoach-Grundstücks zur I-16-Ausfahrt 137 im Umkreis von sechs Meilen um das Hyundai-Werk „legt nahe, dass der Standort für die industrielle Entwicklung geeignet ist“, heißt es in der DABC-Erklärung.

Das geplante 200.000 Quadratmeter große Gebäude wird voraussichtlich etwa 44 Fuß hoch sein, damit die Spritzgießausrüstung und die internen Kräne die Formen anheben können.

Sowohl Rushing als auch der Planungs- und Entwicklungsdirektor des Landkreises, James Pope, sagten, die Höhe des Gebäudes sei der Hauptgrund dafür, dass das Gelände als HI (Schwerindustrie) und nicht als LI (Leichtindustrie) ausgewiesen wurde.

Aber Pope und andere Mitarbeiter des Kreises, die den Antrag geprüft hatten, empfahlen, das Gelände unter bestimmten Bedingungen als Schwerindustriegebiet auszuweisen. In der ersten Bedingung heißt es: „Die Hauptnutzung(en), die für dieses Grundstück genehmigt wurden, sind auf die leichte Fertigung beschränkt.“

„Der Grund, warum sie nach Schwerindustrie fordern, ist die Höhenbeschränkung, die die Leichtindustrie mit sich bringt …“, hatte Pope in einem Interview gesagt. „Die Grenze für die Leichtindustrie liegt bei 35 Fuß. Aber der Prozess selbst unter den Bedingungen, die wir auf die Leichtfertigung beschränkt haben.“

Die Hauptunterschiede zwischen Schwer- und Leichtfertigung seien die Art der verwendeten Rohstoffe und Prozesse, sagte er. Beispielsweise wird die im Bruce Yawn Commerce Park im Bau befindliche Aspen Aerogels-Anlage über Tanks mit verschiedenen Chemikalien verfügen, die in den Herstellungsprozess einfließen, und wird daher als Schwerfertigungsanlage eingestuft.

„Leichtindustrie oder Leichtfertigung umfasst eher ein stabiles Produkt, das zum Endprodukt verarbeitet wird, mehr palettierte Waren und ähnliches“, sagte Pope.

Aber Elaina Kelly, deren Haus am Georgia Highway 46 in der Nähe des Standorts liegt, nannte mehrere Chemikalien, die auf einer Website der Environmental Protection Agency als beim Formen von Kunststoffen verwendet aufgeführt sind. Kelly sagte, sie vertrete die Bewohner des Bay District, als sie mit den Kommissaren sprach.

Sie forderte die Gegner der Umwidmung auf, aus der Menschenmenge, die den Sitzungssaal des Bulloch County Center for Agriculture füllte, aufzustehen, was viele auch taten.

„Das sind meine Nachbarn. Das ist meine Nachbarschaft“, sagte Kelly. „Im Umkreis von drei Meilen um dieses Werk haben wir 70 Unterschriften für eine Petition gegen die Umwidmung dieses Grundstücks.“

Die Anwohner, sagte Kelly, hätten Grund, sich über den Verkehr Sorgen zu machen.

„Dies ist jetzt eine sehr belebte Kreuzung“, sagte sie. „Die Industrieanlage wird 120 (Mitarbeiter-)Fahrzeuge und 80 Sattelschlepper pro Tag hinzufügen.“

In einer Projektzusammenfassung, die dem Kreisbericht beigefügt war, wurde die Zahl von 80 Lkw als geschätztes Maximum angegeben. Im Abschnitt über die Verkehrsauswirkungen des Berichts heißt es, dass die Kapazität und der Zustand der Straßen zum geplanten Kraftwerk „unzureichend sind und Verbesserungen vorgenommen werden müssen“.

Am westlichen Ende des Geländes verläuft vom Highway 119 ein kurzer Straßenabschnitt namens Old Black Creek Road. Eine weitere von Mitarbeitern des Landkreises empfohlene Bedingung besteht darin, dass der Grundstückseigentümer oder Entwickler für Verbesserungen an dieser Straße verantwortlich ist.

Die Mitarbeiter des Landkreises empfahlen außerdem Anforderungen für eine Verkehrsauswirkungsstudie, eine Hydrologiestudie, einen Regenwassermanagementplan und einen Brandschutzplan und verabschiedeten diese als Bedingungen für die Genehmigung.

Aber Kelly sagte, sie sei der Meinung, dass die Kommissare die Ergebnisse der Verkehrsstudie einsehen sollten, bevor sie die Umwidmung genehmigen. Sie äußerte Bedenken hinsichtlich Lärm, Licht- und Luftverschmutzung, Wasserverbrauch und Abfluss.

„Wir leben hier. Das ist unsere Nachbarschaft“, sagte sie. „Ich verstehe, dass dadurch möglicherweise Arbeitsplätze in der Gegend entstehen, aber Sie wirken sich auf unsere Nachbarschaft und unsere gewählte Lebensweise aus.“

In der vorgeschlagenen Entwicklungszusammenfassung heißt es, dass die Anlage 50.000 Gallonen Wasser pro Tag verbrauchen könnte und dass der größte Teil davon über Kühltürme in die Atmosphäre abgegeben würde.

Im Überprüfungsbericht des Kreispersonals heißt es, dass der Kreis damit rechnet, „zukünftige Wasser- und Abwassersysteme für die Parzelle und das allgemeine Gebiet bereitzustellen. Vorübergehende Wartungsmaßnahmen können erforderlich sein, wenn die Bauarbeiten vor der Wasser- und Abwasserversorgung der Parzelle abgeschlossen werden sollen.“

Der Bericht beschreibt, dass die verfügbare Feuerwehr von der 6,2 Meilen entfernten Bay District Fire Department kommt und eine geschätzte Reaktionszeit von 20 Minuten hat. „Es sind keine zusätzlichen Ressourcen erforderlich“, heißt es in dem Bericht.

Kelly bemerkte, dass es sich hierbei um eine Freiwilligenabteilung handelt. Rushing sagte, die Anlage werde über ein automatisiertes Feuerlöschsystem verfügen.

Kommissar Anthony Simmons stellte den Antrag, die Umwidmung unter den genannten Bedingungen zu genehmigen, und Kommissar Ray Mosley unterstützte den Antrag. Kommissar Toby Conner stimmte mit „Nein“.